FAQ du site Relay Immo

En Belgique, les receveurs de l’enregistrement, qui sont des fonctionnaires fiscaux, ne sont pas autorisés à évaluer des biens immobiliers à la demande des particuliers ou à fournir des estimations de valeur. Les parties concernées par la transaction doivent elles-mêmes évaluer la valeur vénale des biens. L’Administration fiscale ne fait qu’un contrôle a posteriori du prix ou de la valeur déclarée à des fins fiscales. En France, par contre, l’administration fiscale offre des outils en ligne pour aider à cette évaluation, mais ce n’est pas encore le cas en Belgique.

Les droits d’enregistrement sont dus sur la valeur vénale de l’immeuble, c’est-à-dire le prix qu’un acheteur le plus offrant paierait dans des conditions de marché optimales après une préparation adéquate.

Si l’administration fiscale estime que le prix de vente est inférieur à la valeur marchande du bien, elle peut émettre un « avis d’insuffisance » et demander des droits d’enregistrement complémentaires ainsi qu’une amende. Si vous recevez un tel avis, ne vous précipitez pas pour payer. Vous avez la possibilité de défendre votre évaluation en fournissant des preuves telles que le mauvais état du bâtiment ou la nécessité de travaux importants. Souvent, une négociation avec le receveur permet de trouver un accord amiable.

Depuis le 1er janvier 2006, le droit d’enregistrement sur l’apport de biens à des sociétés belges est de zéro pour la plupart des apports. Cependant, pour les biens immeubles partiellement ou totalement affectés à l’habitation et apportés par des personnes physiques, le droit est de 12,5% en Région wallonne et bruxelloise et de 10% en Région flamande.

Lorsqu’un particulier revend un bien immobilier sous le régime de la TVA, il doit lui-même déposer la déclaration spéciale auprès du bureau de TVA local. Cette déclaration doit être déposée en trois exemplaires. Les promoteurs ou ceux qui vendent des propriétés à titre professionnel ne sont pas tenus de déposer cette déclaration spéciale.

L’acheteur n’a pas de démarches spécifiques à effectuer, car c’est au vendeur de s’occuper des formalités de la TVA. Ce dernier mentionnera dans l’acte de vente le bureau de la TVA où il déposera une déclaration spéciale, en cas d’assujettissement occasionnel. De plus, l’acte de vente précisera l’année de premier enrôlement au précompte immobilier, un détail essentiel pour déterminer si le bien est considéré comme « neuf ».

Les immeubles neufs sont vendus sous le régime de la TVA, qui s’applique tant à la partie construction qu’au terrain, à moins que le vendeur du terrain ne soit pas le même que celui des constructions. Les frais notariaux, calculés sur le total, sont également soumis à la TVA. Il n’y a donc pas de droits d’enregistrement pour ces transactions.

Un immeuble est considéré comme neuf jusqu’au 31 décembre de la deuxième année suivant sa première occupation ou utilisation. La définition de « neuf » dépend donc de la date de première utilisation de l’immeuble.

En Belgique, pour les biens « d’occasion », il faut payer des droits d’enregistrement, généralement de 12,5 %, calculés sur le prix de vente. S’y ajoutent les honoraires et frais notariaux, environ 1 % du prix de vente, majorés de la TVA. Ces frais sont normalement à la charge de l’acheteur.

En Région wallonne, les droits d’enregistrement pour les immeubles existants sont de 12,5 %. Un abattement de 40.000 € est applicable pour la première acquisition d’un bien destiné à devenir la résidence principale. En cas de vente en viager, un taux réduit de 6 % s’applique. Pour les successions, l’habitation familiale est totalement immunisée de droits de succession pour le conjoint ou le cohabitant légal survivant.