Voici une clarification des différentes définitions des surfaces dans le contexte immobilier belge :
Surface au sol : Correspond au nombre de mètres carrés construits sur un unique niveau.
Surface bâtie : Représente la somme totale des mètres carrés construits sur tous les niveaux, incluant les garages, greniers et caves, à moins d’une exclusion spécifiquement mentionnée.
Surface brute habitable : Désigne la totalité des mètres carrés construits considérés comme habitables. Cela inclut les pièces de vie, ainsi que les cloisons, les murs extérieurs et la moitié des murs mitoyens, mais exclut les caves, les greniers non aménagés et les parties communes. La mesure des pièces sous combles prend en compte une hauteur sous toit d’au moins 1,50 m.
Il est important de noter que les standards peuvent différer entre les pays. Par exemple, en France, les mètres carrés habitables sont généralement inférieurs à ceux calculés en Belgique, car en France, les cloisons intérieures sont déduites (souvent appelées « m² balayables » ou « m² moquette »).
Actuellement, il n’existe pas en Belgique de législation équivalente à la loi Carrez française, qui réglemente la mesure des surfaces dans le cadre de la vente de logements en copropriété.
En outre, la confusion est accentuée par les différentes interprétations des mètres carrés selon les certificateurs énergétiques, les normes des permis de location et les codes du logement.
En Wallonie et en Flandre, pour le calcul de la Performance Énergétique des Bâtiments (PEB), l’épaisseur des murs est prise en compte différemment, et seules les pièces chauffées contribuent à la surface totale. A Bruxelles, la hauteur considérée pour une pièce « habitable » doit être au minimum de 2,10 m.
Pour les permis de location en Wallonie, certaines zones comme les salles de bain, couloirs, WC, ou pièces sans éclairage naturel ou avec un éclairage insuffisant ne sont pas comptabilisées ou sont comptabilisées différemment dans le calcul de la surface.
La diversité de ces définitions et règlements peut significativement affecter la surface calculée d’un même bien, illustrant ainsi l’importance de comprendre le contexte et les critères spécifiques appliqués à chaque mesure.
Les règles énoncées dans le Code Wallon du logement pour le calcul des surfaces peuvent sembler complexes, mais elles sont essentielles pour établir une définition claire et unifiée des espaces habitables, utilisables et utiles dans le secteur immobilier. Voici un résumé des points principaux pour aider à la compréhension :
Deux pièces adjacentes peuvent être considérées comme une seule si elles sont séparées par une ouverture de plus de 4 m². Cela peut aider à atteindre la superficie minimale exigée ou à augmenter la surface habitable avec un éclairage unifié.
Non-inclusion comme pièces d’habitation : Certains locaux ne comptent pas comme pièces habitables s’ils ont une superficie ou une largeur inférieures à des minimums spécifiés, s’ils sont trop enfoncés dans le sol, ou s’ils manquent totalement de lumière naturelle.
Coefficient de hauteur (Ch) : Calcule la partie de la pièce utilisable en fonction de la hauteur sous plafond, avec des coefficients ajustés pour les espaces sous pente ou les plafonds de hauteur insuffisante.
Coefficient d’éclairage (Ce) : Se calcule par une formule basée sur les surfaces vitrées et le plancher de la pièce, permettant de déterminer la qualité de l’éclairage naturel.
Calcul de la superficie habitable : La surface de la pièce est adaptée si elle reçoit uniquement un éclairage indirect d’une pièce voisine, avec des calculs spécifiques selon la taille des ouvertures entre les pièces.
Superficie utilisable et habitable du logement : Correspond à la somme des superficies utilisables ou habitables des pièces, avec certaines déductions comme les emprises des escaliers.
Superficie totale et utile du logement : Détaille la mesure de la superficie globale du logement, en précisant les exclusions et ce qui est inclus dans le calcul.
Ces règles, bien que complexes, visent à assurer la clarté et la cohérence lors de la détermination des surfaces habitables, surtout pour la protection des consommateurs et la transparence dans le secteur immobilier. Leur application peut varier grandement d’un logement à l’autre, ce qui explique pourquoi un même espace peut avoir des surfaces calculées très différentes selon les critères appliqués.
Effectivement, les conflits concernant les mesures de superficies peuvent souvent découler d’une méconnaissance des formules de base pour calculer les aires. Voici un bref rappel des formules apprises à l’école primaire :
Carré : Aire = Côté x Côté (C x C)
Rectangle : Aire = Longueur x Largeur (L x l)
Triangle : Aire = (Base x Hauteur) / 2 (B x H) / 2
Parallélogramme : Aire = Base x Hauteur (B x H)
Trapèze : Aire = ((Base majeure + Base mineure) x Hauteur) / 2 ((B + b) x H) / 2
Cercle : Aire = Pi x Rayon² (PiR²)
Ces formules vous permettent de calculer l’aire des formes géométriques les plus courantes. Utiliser une calculatrice de surfaces peut faciliter ces calculs, surtout pour des formes plus complexes ou lorsque vous travaillez avec des nombres qui ne sont pas ronds. Pour une utilisation pratique, de nombreuses calculatrices de surfaces sont disponibles en ligne. Elles peuvent vous aider à calculer rapidement et avec précision l’aire de différentes formes, ce qui est particulièrement utile dans le contexte immobilier pour déterminer la taille exacte des espaces.
Lien utile: calculatrice de surfaces
Ce débat nous ramène à un morceau important de l’histoire de la métrologie en France. Charlemagne, comme de nombreux rois après lui, a tenté de normaliser et de réduire le nombre de mesures utilisées à travers le royaume. Cependant, malgré ces efforts, la France est restée l’un des pays avec le système de mesure le plus diversifié et le plus complexe, avec plus de sept cents unités de mesure différentes en circulation en 1795.
Le changement significatif est venu en 1791, avec la création du mètre, qui a marqué le début d’une nouvelle ère dans la métrologie. Cette innovation a conduit à l’instauration du système métrique décimal, une révolution dans la manière de mesurer et de quantifier le monde. Le système métrique a ensuite évolué pour devenir le Système International d’Unités (SI), qui est maintenant utilisé dans presque tous les pays du monde pour assurer une standardisation et une compréhension commune des mesures.
Pour ceux qui sont intéressés par cette transformation historique, vous pouvez en apprendre davantage sur l’histoire du mètre, la création du système métrique décimal et l’adoption du système international d’unités en visitant le site de la métrologie française. Cette ressource offre un aperçu détaillé de l’évolution des mesures et souligne l’importance de cette standardisation pour le progrès scientifique et la communication internationale.
Lien utile : Le site de la métrologie française
La Loi Carrez, nommée d’après la loi n°96-1107 du 18 décembre 1996 en France, a été instaurée pour protéger les acquéreurs de biens immobiliers en copropriété contre les déclarations inexactes de la superficie par les vendeurs. Cette législation exige que la superficie privative, ou « superficie Carrez », soit mentionnée clairement dans la promesse de vente et l’acte authentique lors de transactions immobilières.
Fonctionnement de la loi Carrez : La superficie privative inclut la surface des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, les cloisons, les marches et cages d’escaliers, ainsi que les embrasures de portes et de fenêtres. Ce calcul exclut donc les combles non aménagés, caves, garages, terrasses, etc., à moins que ces espaces aient une hauteur sous plafond d’au moins 1,80 m.
Obligations : La loi Carrez s’applique uniquement aux biens en copropriété d’une surface égale ou supérieure à 8 m². Elle n’est pas requise pour les maisons individuelles, bien que certaines maisons individuelles en copropriété peuvent quand même être soumises à cette loi.
Différences avec la surface habitable : La principale différence entre la « surface habitable » et la « surface loi Carrez » est que la première inclut tous les espaces où une personne peut vivre (y compris les combles et greniers aménagés si la hauteur est suffisante), tandis que la seconde se concentre uniquement sur la surface privative réelle dans une copropriété.
Mesure de la surface loi Carrez : Les propriétaires peuvent mesurer eux-mêmes la superficie Carrez de leur bien, mais il est souvent recommandé de faire appel à un professionnel pour réaliser un diagnostic, afin d’éviter les erreurs de mesure qui peuvent avoir des conséquences juridiques et financières importantes lors de la vente.
Diagnostic loi Carrez : Le diagnostic par un professionnel offre une garantie de conformité et évite les litiges post-vente qui peuvent survenir si une différence de surface est constatée. En cas d’erreur de plus de 5% entre la surface déclarée et la surface réelle, l’acquéreur peut demander une diminution du prix de vente.
Bien que la loi Carrez ne s’applique pas en Belgique, les acquéreurs français peuvent y faire référence lors de l’achat de biens en copropriété pour s’assurer de la transparence et de l’équité de la transaction.
Lien utile : Source sur la Loi Carrez
Don't have an account? Sign Up
