Glossaire pratique du droit immobilier

Laisser une propriété vide peut entraîner pour le propriétaire une imposition. La définition de « abandon » et les conditions d’imposition varient selon les réglementations locales et municipales, sauf en Région wallonne, qui dispose d’un système uniforme.

Réduction de la base imposable accordée par les autorités fiscales sous certaines conditions. Il existe des allègements pour les droits de succession, le précompte immobilier, ou les droits d’enregistrement lors de l’acquisition d’une propriété.

Situation où le défunt n’a pas laissé de testament.

Exploitation d’un droit de manière abusive, souvent dans le but de causer du tort.

Le droit permettant au propriétaire d’un terrain de devenir automatiquement propriétaire des constructions ou plantations faites par autrui sur ce terrain, les compensations éventuelles étant définies par la loi.

Paiement partiel effectué par l’acheteur d’un bien immobilier, destiné à sécuriser l’engagement et déduit plus tard du prix total.

Terrain

Non défini par la loi, il est composé du matériel utilisé par le commerçant, de son stock, de sa clientèle, de ses liquidités, de ses emprunts, de sa structure commerciale, de ses livres de commerce, des contrats en cours, des autorisations légales, licences, certificats divers (comme celui des denrées alimentaires), de l’enseigne d’exploitation et de la raison commerciale (le nom commercial de l’affaire).

Fonds de roulement : Somme des avances faites par les copropriétaires, à titre de provision, pour couvrir les dépenses périodiques (chauffage, conciergerie, etc.).
Fonds de réserve : Somme destinée aux dépenses non périodiques, telles que celles occasionnées par le renouvellement du système de chauffage ou de l’ascenseur, la pose d’une nouvelle toiture, etc.

Participation de l’assuré lors de la survenance d’un sinistre, déduite de l’indemnité versée par l’assureur.

• Franchise fixe :

  • Absolue : L’assuré doit toujours assumer une dépense fixe, quel que soit le montant du préjudice subi.
  • Relative (ou franchise anglaise) : Représente une limite à partir de laquelle l’indemnisation est totale. En dessous de cette limite, aucune indemnité n’est perçue ; au-delà, aucune franchise n’est supportée par l’assuré.

• Franchise proportionnelle : Laisse à charge de l’assuré un pourcentage de l’indemnité fixée. Contrairement à la franchise fixe, le montant exact de cette franchise ne peut être connu avant le calcul de l’indemnité, puisqu’il dépend de l’importance du sinistre.

Dans le cadre d’une construction d’immeuble, dès la signature du procès-verbal de réception provisoire, un délai de dix années commence à courir. Durant cette période, le maître de l’ouvrage peut demander réparation auprès de l’architecte et/ou de l’entreprise générale chargée des travaux, pour les vices découverts.

Somme d’argent déposée par un locataire pour garantir les engagements pris vis-à-vis du propriétaire dans le cadre d’un contrat de bail. La garantie peut également se composer de titres ou d’une lettre bancaire.

Service offert par des sociétés qui, moyennant finances, veillent à ce qu’une maison ou un appartement temporairement inoccupé ne le reste pas. Généralement, un gardien occupe gratuitement la maison en bon père de famille et veille à ce que le bien immobilier présente tous les signes d’une maison animée et vivante.

Testament prévoyant qu’un grand-parent lègue la totalité de son patrimoine à ses petits-enfants.

Méthode de calcul en matière successorale où, au lieu d’appliquer les taux progressifs sur la part nette revenant à chacun, on applique le taux sur l’ensemble des parts nettes et légataires, au prorata de leurs droits. Cette méthode engendre des droits plus élevés à acquitter au Trésor que celle du calcul de la part nette individuelle.

Ensemble d’habitations dont les habitants affichent leur volonté de vivre ensemble dans le cadre d’un projet commun. Ils présentent généralement une certaine diversité, mais dans une relative homogénéité socio-culturelle.

En droit fiscal, c’est une habitation dont le revenu cadastral n’excède pas 745 EUR. Sous certaines conditions, les droits d’enregistrement à supporter par l’acquéreur, calculés sur la valeur du bien acquis, sont alors réduits.

Personne qui succède au de cujus en raison du lien de parenté qui les unit, qu’il soit issu de la filiation ou de l’adoption plénière. Le conjoint survivant est légalement considéré comme héritier légitime, même s’il ne répond pas strictement à cette définition.

Technique née aux USA en 1972 consistant, pour un agent immobilier ou un particulier désireux de vendre un bien immobilier, à faire appel à une entreprise chargée de donner à ce bien une apparence optimale.

Sûreté réelle permettant à un créancier de prendre une inscription auprès du bureau des hypothèques sur un bien offert en garantie par son débiteur. En cas de défaillance de ce dernier, le créancier est assuré d’être payé à partir du produit de la vente du bien, qu’elle soit amiable ou publique.

Sûreté hypothécaire récente garantissant toutes les dettes actuelles ou futures du débiteur envers l’institution financière, quelle que soit la nature de la dette contractée.

ASBL créée en 2008 ayant pour mission d’identifier les bénéficiaires « d’avoirs dormants » auprès des organismes bancaires et d’assurances afin de les restituer à ces derniers, à leurs héritiers ou légataires.

Reportabilité

Somme que doit verser, à titre de sanction, un emprunteur à l’organisme prêteur lorsqu’il rembourse son prêt hypothécaire de manière anticipée. Pour les crédits hypothécaires aux particuliers, cette indemnité est fixe et correspond généralement à quelques mois d’intérêts (en général, trois mois).

Un bien immobilier est en indivision lorsque plusieurs personnes possèdent des droits de même nature (pleine propriété, usufruit ou nue-propriété) sur celui-ci. En droit, ces personnes sont appelées coindivisaires.

Lorsqu’un immeuble doit être grevé d’une hypothèque, une inscription est prise au bureau des hypothèques compétent. Si c’est la première inscription, elle est dite prise en premier rang. D’autres inscriptions peuvent également exister, comme celle que le Trésor peut prendre en matière successorale, 18 mois après le décès, avec effet rétroactif au jour du décès.

Organisme chargé de veiller au bon fonctionnement de la profession d’agent immobilier. Pour exercer, un agent immobilier doit être agréé auprès de l’IPI. L’I.P.I. s’assure du respect de la déontologie, de la bonne formation professionnelle de ses membres, de l’organisation des stages pour les jeunes agents immobiliers, de la résolution des litiges entre ses membres et des tiers, de la bonne information de ses membres et de la détection des agents clandestins (non inscrits).

Lorsque le prix déclaré est estimé trop bas d’au moins 1/8 par rapport à sa valeur vénale, l’administration peut exiger le paiement de droits complémentaires, en plus de possibles amendes.

Un contrat est conclu « intuitu personae » lorsqu’il l’est en fonction de la personne. Par exemple, le viager ou le bail à vie sont conclus intuitu personae. Cette spécificité peut avoir des conséquences juridiques.

Acte authentique qui, dans le cadre d’une succession, répertorie l’identité des parties, la composition active et passive, les déclarations et la prestation de serment des parties.

Documents tenus par le coordinateur de sécurité, regroupant les annotations et données collectées par ce dernier.

Convention par laquelle le propriétaire d’un bien immobilier, appelé « lessor », s’engage à mettre ce bien à disposition d’une personne appelée « lessee », qui accepte de le prendre en leasing moyennant le versement de loyers. À la fin du leasing, le « lessee » peut devenir propriétaire du bien. Le leasing immobilier est souvent utilisé pour des raisons fiscales.

Par testament, on peut instituer quelqu’un comme légataire universel (tout lui revient), à titre universel (une quote-part lui revient) ou particulier (un ou plusieurs biens déterminés lui reviennent).

Bien ou ensemble de biens mobiliers et immobiliers qu’un testateur destine à une personne appelée légataire.

Disposition testamentaire par laquelle le legs conféré à une personne est réalisé sous la condition qu’à son décès, elle transmette à son tour par testament à une tierce personne désignée par le testateur ce qu’elle a reçu. Ce legs est principalement utilisé pour des raisons fiscales.

Le legs en duo est fiscalement avantageux lorsqu’un testateur souhaite désigner une œuvre caritative comme légataire en présence d’héritiers lointains ou de proches non liés par le sang. Plus l’héritier ou le légataire est éloigné, plus les droits de succession sont élevés. En revanche, les droits de succession pour les fondations et associations caritatives légataires sont beaucoup plus abordables.

Propriétaire d’un bien, également appelé donneur, qui s’engage de manière irrévocable à mettre son bien immobilier à disposition d’une personne appelée « lessee » (preneur), qui accepte de prendre ce bien en leasing.

Donation

Vente publique

Opération consistant à dresser les comptes entre les parties pour déterminer qui est créancier ou débiteur de l’autre, et à concurrence de quelle somme. En matière matrimoniale (divorce) et successorale, si aucun accord n’est trouvé entre les parties, ces opérations sont réalisées par un ou plusieurs notaires désignés par un juge.

Cfr leasing immobilier

Entrée en vigueur en juillet 2018, cette loi impose aux entrepreneurs de souscrire une assurance couvrant certains défauts, erreurs, omissions et insuffisances pendant la période de garantie décennale.

Ensemble composé d’une partie privative et des parties communes correspondantes dans un immeuble en copropriété forcée.

Acte notarié destiné à radier une inscription hypothécaire sur un bien immobilier. Le notaire chargé de rédiger l’acte authentique de vente d’un bien grevé d’une hypothèque doit procéder à la mainlevée de cette inscription pour délivrer à l’acquéreur un bien libre de toute inscription. Pour ce faire, une provision sera demandée au vendeur par le notaire.

Construction capable de remplir sa fonction d’habitation sans recourir à un système de chauffage actif (pas de chaudière, radiateurs ou autres systèmes de chauffage traditionnels), notamment grâce à l’énergie solaire et à la récupération de la chaleur corporelle, celle libérée par la ventilation mécanique et les déperditions de chaleur des appareils électriques.

Personne qui engage un entrepreneur et/ou un architecte pour ériger, rénover, détruire, réhabiliter ou transformer une construction sur son terrain.

Un emprunteur peut obtenir un crédit hypothécaire en autorisant sa banque à prendre une hypothèque à l’avenir si nécessaire (en cas de non-paiement ou de saisie par un tiers, par exemple). Ainsi, aucune hypothèque ne grève le bien acquis et les frais de notaire sont considérablement réduits.

Mode de résolution de conflit où le médiateur n’est pas un juge (articles 1724 à 1733 du Code judiciaire). Toutefois, il existe également la médiation judiciaire (articles 1734 à 1737 du Code judiciaire).

Propriété commune, accessoire et forcée des clôtures (palissades, haies, treillis, murs, etc.) séparant deux biens immobiliers appartenant à des propriétaires différents.

Régime juridique où des personnes achètent le droit d’occuper, en tant que locataire ou propriétaire, un même bien immobilier, mais à des périodes différentes.

Contrat par lequel un débiteur remet un bien mobilier à son créancier en garantie de la dette.

Projet européen visant à préserver certaines espèces et leurs habitats naturels pour favoriser leur développement harmonieux. Des zones désignées selon des critères précis bénéficient de soins particuliers et d’avantages fiscaux, incluant une exemption des droits de succession.

Indicateur de la quantité d’énergie nécessaire au fonctionnement normal d’un bien immobilier. Plus ce nombre est élevé, moins la performance énergétique est satisfaisante.

Indicateur du degré d’isolation thermique globale d’un bien immobilier. Plus ce nombre est élevé, moins l’habitation est bien isolée.

Partie du droit de propriété. La pleine propriété est obtenue lorsque l’usufruit et la nue-propriété d’un bien immobilier sont réunis. Ce droit est en devenir, car le nu-propriétaire devient pleinement propriétaire du bien immobilier au décès de l’usufruitier. La nue-propriété et l’usufruit peuvent également concerner des biens meubles, comme un portefeuille-titres.

Convention par laquelle le vendeur s’engage à vendre un bien immobilier à un prix donné dans un délai précisé. Pendant cette période, l’acheteur peut choisir de refuser ou d’accepter l’achat. Le bien ne peut être proposé à d’autres personnes durant ce temps, et le vendeur peut demander une indemnité de blocage du bien, appelée option payante.

Option d’achat accordée par le propriétaire d’un bien à un tiers (souvent un agent immobilier) pour une période précise et à un prix déterminé. Pendant ce délai, l’agent peut trouver un acheteur et lui céder l’option. L’acheteur potentiel n’a alors qu’à lever l’option, et le tiers empoche la différence entre le prix déterminé et le prix proposé par l’acheteur. Ce procédé est déontologiquement peu recommandable.

En matière successorale, on utilise le terme « ordres » pour déterminer les droits de chacun. Plus le numéro de l’ordre est petit, plus il concerne les proches du défunt. Le premier ordre concerne les descendants (enfants, petits-enfants, etc.). Le deuxième ordre inclut les ascendants (parents) et les collatéraux privilégiés (frères, sœurs, etc.). Le troisième ordre se rapporte aux ascendants ordinaires (grands-parents, par exemple), et le quatrième aux collatéraux ordinaires (tantes, oncles, etc.).

Liste exhaustive des points à aborder lors de l’assemblée générale des copropriétaires, reçue en même temps que la convocation.

Des personnes en indivision peuvent décider de ne pas rompre cette indivision en signant un pacte à cet effet. L’article 815 du Code civil limite la durée maximale de validité de cette convention à 5 ans, renouvelable.

La loi permet aux parents et autres ascendants de distribuer et partager leurs biens entre leurs enfants et descendants. Ces partages peuvent se faire par actes entre vifs ou testamentaires, avec les formalités, conditions et règles des donations entre vifs et testaments (articles 1075 à 1080 du Code civil).

En matière successorale, lorsque l’un des indivisaires refuse de consentir au partage ou que des contestations surviennent concernant le mode ou la manière de le réaliser, le partage est effectué judiciairement.

Dans un immeuble à appartements en copropriété forcée, la partie privative est celle attribuée par l’acte de base à la propriété exclusive d’un copropriétaire. Exemples : un appartement, une cave, un emplacement de parking.

Dans un immeuble à appartements en copropriété forcée, les parties communes sont celles qui ne sont pas attribuées privativement. Exemples : le terrain sur lequel l’immeuble est construit, les fondations, les toitures, les canalisations.

Certificat de performance énergétique (CPE) indiquant la quantité d’énergie nécessaire pour une habitation ainsi que le coût prévisible de cette énergie.

Document délivré par le Collège des Bourgmestre et Échevins de la Commune, autorisant l’exploitation d’une activité ou d’une installation pouvant avoir des incidences sur l’environnement.

Document délivré par le Collège des Bourgmestre et Échevins de la Commune ou de la Ville, autorisant la construction ou l’installation fixe sur un terrain. Toute démolition, reconstruction, réhabilitation ou transformation nécessite généralement un permis. Anciennement appelé « permis de bâtir », bien que délivrer un « permis de bâtir » pour autoriser une démolition soit paradoxal.

Terme utilisé en région wallonne depuis le 1er septembre 2010, remplaçant le permis de lotir.

Ensemble de documents analysant les risques d’un chantier et les mesures de prévention à prendre.

Lorsqu’un bien immobilier est revendu dans un certain délai en réalisant une plus-value, celle-ci peut être taxée (voir notre FAQ pour plus de détails).

Situation de fait où une personne agit quotidiennement et publiquement comme propriétaire d’un bien mobilier ou immobilier ne lui appartenant pas (voir prescription acquisitive).

Plan Particulier d’Aménagement.

Terme désignant une donation que le donataire n’a pas à rapporter à la succession du donateur. Elle est reçue de manière définitive, en plus de sa part successorale.

Impôt foncier calculé sur la base du revenu cadastral d’un bien.

Le titulaire d’un droit de préemption sur un bien immobilier peut, à prix égal avec tout autre acquéreur, acheter ce bien en priorité. Ce droit peut être conventionnel ou légal.

Personne qui accepte de prendre un bien en location ou en leasing, qu’il s’agisse d’un locataire ou d’un sous-locataire.

Moyen légal permettant, après un certain laps de temps, de se libérer d’une obligation, comme une dette, ou de devenir propriétaire (prescription acquisitive). Les délais de procédure judiciaire sont souvent soumis à la prescription.

Usucapion

Désigné par les statuts ou par vote au début de l’assemblée générale des copropriétaires, il dirige le bureau et ne doit pas être confondu avec le président du conseil de copropriété.

Terme désignant les personnes physiques réalisant leur première acquisition, généralement dans le but de leur accorder un avantage fiscal.

Terme désignant le premier achat immobilier par une personne physique, souvent appelée primo-accédante. Utilisé dans un contexte fiscal ou social, ce terme vise à faciliter cette première acquisition. (Remplace primo acquisition).

Droit conféré à un créancier par la qualité de sa créance, lui permettant d’être préféré aux autres créanciers, même hypothécaires (articles 2071 et suivants du Code Civil). Les privilèges priment sur les hypothèques.

Dans une procédure de liquidation-partage, certains points soulevés par les parties ne peuvent être résolus par le notaire. Dans ce cas, le notaire rédige un procès-verbal de dires et difficultés reprenant ces points pour le juge, qui devra trancher afin de permettre au notaire de poursuivre sa mission. Le notaire y précise également son avis.

En matière successorale, le notaire désigné par le juge réunit toutes les parties, présente les différentes options possibles et tente d’éviter le partage judiciaire. Lors de cette réunion, les héritiers (ou leur avocat) soulèvent les points litigieux, qui sont consignés dans ce procès-verbal marquant l’ouverture des opérations de liquidation-partage.

Acte par lequel l’assemblée des copropriétaires approuve les comptes de l’exercice annuel et décharge le syndic et le conseil de copropriété. Ce terme est couramment utilisé en pratique, bien qu’il ne soit pas mentionné dans la loi sur la copropriété.

Limite imposée en matière de présence minimale ou de pouvoir de vote, par exemple lors du vote de l’assemblée générale des copropriétaires.

Portion de la masse successorale pouvant être attribuée aux héritiers et légataires, après déduction de la réserve légalement due à certains héritiers.

Un immeuble de rapport, souvent détenu par un seul propriétaire, comprend plusieurs logements et parfois un rez-de-chaussée commercial. Il est acquis dans le but exclusif d’obtenir un rendement efficace, c’est-à-dire un bénéfice provenant de la différence entre les loyers perçus et les charges afférentes.

Lorsque le rapport d’un immeuble à la succession n’est plus possible (par exemple, suite à une vente), le rapport se fait en moins prenant. Cela signifie que l’héritier ayant reçu et vendu l’immeuble recevra moins dans la succession du défunt.

Lors du calcul de la masse successorale soumise aux droits de succession, les biens donnés par le défunt de son vivant sont ajoutés fictivement à l’actif brut. Cet ajout, appelé rapport des biens à la succession, permet de vérifier que chaque héritier réservataire a bien reçu la part minimale à laquelle il a droit.

Lorsqu’un immeuble en construction est sur le point d’être terminé, une rencontre a lieu entre l’architecte, l’entrepreneur et le maître de l’ouvrage. Chaque pièce est minutieusement inspectée, et tous les manquements et imperfections constatés sont consignés dans un procès-verbal contradictoire signé par tous. Ce procès-verbal marque souvent le début de la garantie décennale.

Lors de la dissolution du régime matrimonial, chaque époux doit une récompense pour les sommes prélevées sur le patrimoine commun pour régler une dette propre ou lorsqu’il a tiré un profit personnel du patrimoine commun. Inversement, si le patrimoine commun a bénéficié des fonds propres d’un époux, il doit une récompense à ce dernier (articles 1432 et suivants du Code civil).

Dans le cadre d’une succession, lorsque des donations trop importantes effectuées par le défunt mettent en danger le droit à la réserve des héritiers, elles sont réduites. On parle juridiquement de réduction des libéralités excessives.

Administrateur ou gestionnaire de biens immobiliers confiés sous mandat, généralement écrit. Vis-à-vis des locataires, le régisseur agit comme le propriétaire, s’occupant de la rédaction des baux, des garanties locatives, des indexations, des rappels, des poursuites judiciaires éventuelles, des assurances, de la perception des loyers, du choix et de la supervision des travaux, etc.

Banque de données regroupant tous les contrats de mariage établis en Belgique. Les notaires ont jusqu’au 1er janvier 2015 pour inscrire au registre tous les contrats de mariage et actes modificatifs passés devant eux, pour lesquels les deux conjoints sont encore en vie, même s’ils sont divorcés.

Base de données confidentielle contenant l’identité des personnes ayant rédigé un testament et accepté son enregistrement, ainsi que toutes autres dispositions prenant effet après le décès.

Banque de données centralisant tous les gages mobiliers et leur gestion. Depuis le 1er janvier 2018, tout notaire chargé de rédiger un acte de vente immobilière doit consulter ce registre.

Acte faisant partie intégrante de l’acte de base, destiné à régir la division de la propriété, la conservation, l’entretien et la reconstruction de l’immeuble. Il précise également le fonctionnement de l’assemblée générale et du conseil de copropriété, ainsi que les règles concernant le syndic (nomination, pouvoirs, durée du mandat).

Acte qui, depuis 2019, doit être rédigé pour définir les règles de vie commune des copropriétaires (par exemple : interdiction de professions libérales, d’animaux, nettoyage, etc.).

Un pacte de réméré permet au vendeur d’un bien immobilier, en accord avec l’acquéreur, d’inclure dans l’acte notarié une faculté de rachat de la maison dans un délai maximal de 5 ans après la vente (art. 1659 du Code civil).

Dispositif fiscal propre à la Région flamande permettant de récupérer les droits d’enregistrement payés lors de l’achat d’un premier bien immobilier sur ceux dus pour l’acquisition d’un autre bien immobilier, à condition que les deux biens soient situés en région flamande. La vente du premier logement peut avoir lieu avant ou après l’acquisition du nouveau bien. On parle de reportabilité des droits par imputation dans le premier cas et par restitution dans le second.

Lorsque la personne qui aurait dû hériter est prédécédée, ses descendants, frères ou sœurs peuvent venir à la succession en représentation de cette personne prédécédée.

Liste des immeubles non bâtis, telle que visée dans le décret du 21 octobre 1997 concernant la conservation de la nature et le milieu naturel, exonérés de droits de succession. En région wallonne, le projet Natura 2000 poursuit des objectifs similaires.

Portion de la masse successorale qui revient automatiquement à certains héritiers réservataires, comme les enfants ou le conjoint survivant du défunt.

Lorsqu’une personne revend un bien immobilier dans les deux ans suivant son acquisition, elle peut, sous certaines conditions, bénéficier d’une restitution partielle (60 % et 36 % dans la Région de Bruxelles-Capitale) des droits d’enregistrement payés lors de l’achat. En région flamande, le système de la reportabilité s’applique.

Montant fictif censé correspondre au revenu locatif annuel d’un bien immobilier.

Droit des héritiers de disposer, dès le décès du défunt, de la possession de tous les biens dépendant de la succession.

Technique où une personne physique ou morale vend un immeuble déjà amorti à une société et le reprend immédiatement en leasing pour obtenir des liquidités. Cela permet de générer une plus-value immunisable et de recréer une nouvelle base d’amortissements fiscalement déductibles à partir du bien amorti.

Fonction non définie légalement, en matière de copropriété, le scrutateur est un membre du bureau nommé par vote de l’assemblée si les statuts ne prévoient rien. Il s’assure, sous le contrôle du président, de la régularité des opérations (contrôle du travail du secrétaire, régularité de la feuille de présence, décompte des voix, etc.).

En matière de copropriété, le secrétaire est un membre du bureau chargé de rédiger la feuille de présence, d’effectuer le décompte des voix des présents, représentés et absents, et de dresser le procès-verbal. Depuis le 1er septembre 2010, la loi désigne le syndic comme secrétaire, sauf accord contraire de l’assemblée.

Charge imposée à un bien immobilier, appelé «fonds servant», pour l’usage et l’utilité d’un autre bien immobilier, appelé «fonds dominant», appartenant à une autre personne. Exemples : servitude de passage, d’écoulement des eaux pluviales, de bon père de famille.

Montant en espèces dû par celui qui, lors d’un partage, reçoit un lot d’une valeur supérieure à sa part. Une soulte peut également être due lors d’un échange immobilier.

Corps de métier (plombier, électricien, etc.) désigné par l’entrepreneur général pour réaliser certains travaux qu’il ne veut ou ne peut pas assumer.

Les statuts d’un immeuble comprennent l’acte de base, le règlement de copropriété et, souvent, le règlement d’ordre intérieur. Ces documents régissent la copropriété de l’immeuble et s’imposent à tous ceux qui possèdent ou posséderont des droits dans celle-ci.

Convention où il est convenu entre les parties qu’un tiers, bien que non signataire, bénéficiera des avantages du contrat.

• Le législateur permet aux enfants d’une personne jugée indigne d’hériter de venir à la succession par substitution de l’indigne.
• Faculté donnée par un mandant à un mandataire de désigner un tiers pour remplir sa mission à sa place.

Par opposition aux héritiers légitimes, l’État est appelé successeur irrégulier.

Succession qui ne suit pas les règles normales de dévolution, notamment en raison de la provenance de certains biens les prédestinant légalement à une personne définie, prioritaire sur tous les autres héritiers.

Succession dont tous les héritiers n’ont pas encore été identifiés.

Succession déclarée vacante en l’absence de testament et d’héritiers potentiels.

Désigne un contrat qui ne rentre dans aucune catégorie juridique connue et constitue donc une œuvre novatrice.

Droit d’avoir des bâtiments, ouvrages ou plantations sur le terrain d’autrui pour une période déterminée. À son expiration, le propriétaire du terrain devient propriétaire de tout ce qui a été construit, avec l’obligation de payer leur valeur actuelle. Le droit de superficie, d’une durée maximale de 50 ans, est souvent utilisé pour des raisons fiscales.

Lorsqu’un bien immobilier a été adjugé sous réserve de surenchère, il est possible d’initier une nouvelle vente en consignant une somme précisée chez un huissier, constituant ainsi une nouvelle enchère. L’huissier la signifiera ensuite au notaire qui organisera une nouvelle vente publique. Depuis le 1er janvier 2010, la seconde séance est supprimée pour les ventes publiques volontaires et forcées.

Tout bien immobilier fixé au sol, ainsi que l’air qui le surplombe.

Qualifie une convention prévoyant des prestations réciproques pour chacun des cocontractants ayant des intérêts opposés. Exemples : bail ou vente.

Contrat oral ou écrit dont le délai prévu a expiré, mais qui continue de produire ses effets en l’absence de réaction des parties. Un bail peut être reconduit si le locataire continue à payer son loyer après le délai mentionné et que le bailleur accepte ce loyer sans manifester le souhait de mettre fin au bail.

Document écrit par lequel une personne dispose de la manière dont ses biens seront distribués après son décès. Il existe trois formes de testament : authentique, olographe ou international.

Souvent appelé à tort testament, il s’agit d’une déclaration notariée destinée à mieux informer les héritiers et toute personne concernée sur la volonté du déclarant concernant des sujets délicats (acceptation ou non de l’euthanasie, prélèvement d’organes, etc.).

Personne ayant rédigé ou fait rédiger par notaire un testament.

Lorsqu’un bien immobilier est acheté en indivision avec une clause de tontine dans l’acte notarié, le décès de l’un des acheteurs accroît la part des autres. Cette clause rétroagit à la date de la signature de l’acte, faisant des survivants les propriétaires de leur part accrue depuis ce jour, non depuis le décès. Cela permet d’éviter légalement des droits de succession importants. Cette clause est souvent utilisée par les concubins, mais peut aussi intéresser des frères et sœurs, une tante et son neveu, etc.

Condition ancienne pour qu’une donation de biens meubles soit effective. Pour une maison, la remise de la clé symbolisait la donation. Actuellement, la tradition est encore requise pour la validité d’un don manuel d’espèces, souvent réalisé par un retrait du compte du donateur et un dépôt simultané sur celui du donataire. L’administration fiscale accepte de plus en plus le virement bancaire.

Pour être opposables aux tiers, certains actes notariés concernant des immeubles doivent être transcrits, tels que les baux à vie ou d’une durée supérieure à 9 ans, les apports d’immeubles en société, leur vente, échange, acquisition, partage ou donation, ainsi que les actes de base et les pactes de non sortie d’indivision.

Volume de terre situé sous la surface du sol dont une personne est propriétaire (sous-sol).

Mode d’acquisition, également appelé « prescription acquisitive », qui s’établit par la possession d’un bien immobilier appartenant à autrui. Pour devenir propriétaire, le possesseur doit exercer une possession continue, paisible, non équivoque, et publique. Le délai minimal est de 10 ans, mais il peut atteindre 20 ou 30 ans et peut être suspendu ou interrompu.

Droit permettant à une personne d’occuper un immeuble en tant qu’usufruitier. Bien que l’usufruitier puisse se comporter comme propriétaire (art. 578 du Code Civil), il doit conserver l’immeuble en bon état. L’usufruit est souvent à vie, comme lorsque le conjoint survivant dispose de l’usufruit de l’immeuble familial tandis que les enfants ont la nue-propriété. À la mort de l’usufruitier, les enfants réunissent usufruit et nue-propriété et deviennent propriétaires en indivision.

Liste des terrains en Flandre présentant un risque de pollution.

Contrat notarié où le vendeur (crédirentier) cède son bien immobilier tout en se réservant le droit de l’occuper à vie. Le prix de vente est transformé en une rente mensuelle indexée, versée par l’acquéreur (débirentier) durant toute la vie du crédirentier ou une période convenue. Si le débirentier peut occuper ou louer les lieux, la rente est majorée en conséquence.

Vente d’un bien immobilier organisée sous la présidence d’un notaire, où le bien est adjugé au plus offrant par le biais d’enchères.

Nouvelle formule d’emprunt permettant de bénéficier d’une rente ou d’un capital en contrepartie d’une hypothèque au profit de celui qui verse ces montants. Le bénéficiaire reste propriétaire. Déjà adoptée en France, elle devrait bientôt voir le jour en Belgique.

Après l’acquisition d’un bien immobilier, si l’acheteur découvre un vice caché (non décelable par un examen diligent), il peut obtenir un dédommagement en justice s’il prouve un préjudice, agit rapidement et démontre la mauvaise foi du vendeur (qui ne pouvait ignorer le vice). En cas de vices graves (compromettant la solidité ou stabilité du bâtiment), les architectes et entreprises de construction ont une obligation spéciale de réparation.

Un accord est vicié lorsqu’il a été obtenu de manière anormale :

• Par la force (contrainte)
• Par erreur sur l’objet ou la cause
• Par disproportion manifeste entre les prestations des parties (lésion)
• Par des manœuvres d’une partie qui, si elles avaient été connues de l’autre partie, l’auraient dissuadée de contracter (dol principal) ou l’auraient conduite à contracter à des conditions différentes (dol incident).

Passeport numérique gratuit en région flamande depuis 2019, centralisant les informations administratives liées à un immeuble à vendre. Ce laissez-passer sera complété par de nouvelles attestations en 2020 et 2021. (https://woningpas.vlaanderen.be/)